Şufa Hakkı – Önalım Hakkı 1.0

Şufa Hakkı – Önalım Hakkı

Şufa hakkı veya diğer adıyla önalım hakkı, Paylı mülkiyete konu bir taşınmazın, hissedarlarından bir veya birkaçının hisselerinin tamamını veya bir kısmını üçüncü bir şahsa satmaları halinde, diğer hissedarların gösterilen satış bedeli üzerinden cebren öncelikle satın alma hakkıdır. Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır.

Yasal Önalım Hakkı (Kanunu Şufa Hakkı)

 Yasal önalım hakkının gayesi, paydaş olmayan üçüncü kişilerin paydaşlar arasına girmesine mâni olmak ve payların bir elde toplanmasını sağlamaktır. Şahsa değil, paya bağlı bir haktır. Paydaşolan kişi bu hakkı kullanabilir.

Şuf’a hakkı kullanılınca müşterek malik payını, kanunî şuf’a hakkını kullanan diğer paydaşa temlik etme mükellefiyeti altına girer.

Yasal önalım (Kanuni Şufa) hakkı, TMK’nın 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenen, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarından biridir. Yasal önalım hakkı, paylı taşınmaz mülkiyetinde paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde kullanılabilir hale gelen bir haktır. Hakkın amacı, paylı taşınmaz mülkiyetine üçüncü kişilerin girmesinin önlenmesidir.

Şufa Hakkının Kullanılamadığı durumlar

 Önalım hakkı cebrî arttırmayla yapılan satışlarda( mahkeme kararı ve cebri icra gibi) kullanılamaz.

Feragat ve Hak Düşürücü Süre

Bu haktan feragat edilebilmesi için sözleşmenin resmî şekilde yapılmış ve tapu kütüğüne şerh edilmiş olması gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, satıştan önce veya sonra yapılabilir ve yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Şufa Hakkı (önalım Hakkı) Nasıl Kullanılır

Önalım hakkının kullanılabilmesi için alıcıya karşı dava açılması gerekir. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Sözleşmeden doğan önalım(Şufa) hakkı

Sözleşmeden doğan ön alım hakkının tapu siciline şerhi gerekir.

Taşınmazın bir başkasına satılması şartına bağlanmış bir alım hakkı niteliğindedir. Önalım hakkı sahibi, taşınmaz üçüncü bir şahsa satıldığında tek taraflı bir irade beyanıyla, aynı satış koşulları ile taşınmazı öncelikle satın alma hakkına sahip olur. Alım hakkı gibi önalım hakkı da yenilik doğurucu bir haktır.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği için, gerialım ve alım sözleşmelerinden farklı olarak sadece adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir.

Borçlar Kanununun 240. maddesinde; “Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışaeşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilir.” hükmü uyarınca önalım hakkının sadece satış veya satışa eşdeğer işlemlere özgülenmiş olduğu, bunun dışında başkaca işlemlerde kullanılamayacağı öngörülmüştür.

Medeni Kanunun 735.maddesinde; Tapuya şerh edilen sözleşmeden doğan önalım hakkının, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabileceği, şayet kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşulların esas alınacağı belirtilmiş olup, şerhin etkisinin her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ereceği hüküm altına alınmıştır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve herhalde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.” Bu sebeple satış akdi yapılmış olmasına rağmen henüz tescil işlemi yapılmamış ise, önalım hakkı taşınmazın o an ki malikine karşı kullanılabilir.

Tapu kütüğüne şerh edilmiş olan önalım hakkı, eşyaya bağlı bir borç yarattığından dava tarihindeki her taşınmaz malikine karşı kullanılabilir. Ancak şerhin ayni etkisi, en çok on yıl devam eder. En fazla on yıl etkisi bulunan sözleşme süresinin sonunda yeni sözleşme yapılabilmesi her zaman için mümkündür.

Önalım hakkı; TMK md. 734/1 e göre; alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Önalım hakkının kullanılmasından sonra, malik borcunu yerine getirmemiş ise önalım hakkı sahibi hak düşürücü süre içinde, hakimin belirleyeceği sürede satış bedelini mahkeme veznesine yatırmak suretiyle cebri tescil davasıyla mahkemeden taşınmazın mülkiyetinin kendisine aidiyetine karar verilmesini isteme hakkına sahip olur. Hakimin kararı ile taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçer. Önalım hakkının infazına ilişkin kararlar bir süre aşımına tabi değildir.

Hak sahibince sözleşmeden doğan şufa hakkının terkini, hakkın tapu siciline şerh verilmesinden itibaren her zaman mümkün olabileceği gibi, Tapu Sicil Tüzüğünün’nün 69/3-4. maddeleri;

“Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda ve tescil edilmiş taşınmaz lehine veya kişisel irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır.

Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.” hükmündedir.

Kaynak:www.tkgm.gov.tr

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız.

Kamulaştırma Kanunu, Kamulaştırma Nedir ?

Miras Hukuku, Mirascılık Nedir, Miras Payı Hesaplama

Bu yazının tüm kullanım hakları  webtapucu.com’a aittir. Başka mecralarda izinsiz kullanılması veya alıntı yapılması ancak yazıya link verilerek referans gösterilmesi şartıyla mümkündür.