Satış ve İpotek Nedir? Konut Kredili Satış ?
Satış ve İpotek masrafını yazımız altında bulunan hesaplama robotunu kullanarak hesaplayabilirsiniz. Bankadan Konut Kredisi kullanılarak satın alınan ev, konut, mesken gibi gayrimenkullerin tapuda satış işlemi esnasında taşınmaz üzerine ipotek tesisi edilir. Kredi borcunun tamamı ödendiğinde ise banka ipoteği kaldırılır.
Tapu Müdürlüğünde ne tür belgeler istenir?
Satış ve ipotek işlemi tapu müdürlüklerinde tek bir işlem olarak yapılır. Aynı anda satış işlemi ve konut üzerine ipotek tesisi edilir. Bu işlemler için aşağıdaki belgeler istenir.
- Tapu Senedi veya taşınmazın Ada/Parsel bilgileri.
- Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınan Emlak Beyan Değeri.
- Tarafların Nüfus Cüzdanları (Ehliyet Kabul edilmez). Temsil belgesi varsa temsil belgesi ve temsilcinin kimliği.
- Deprem Sigortası(DASK)
- Bankanız ipotek işlemini web tapu üzerinden (e-ipotek olarak) yaparsa. İpotek işlemine ait herhangi bir belgeye gerek yoktur. Evraklar banka tarafından web tapu sistemine yüklenir. Tapu müdürlükleri evrakları sistem üzerinden otomatik olarak görür. Ayrıca bu işlemde avukat veya banka temsilcisine de gerek yoktur.
Eğer ipotek banka tarafından e-ipotek olarak yapılmazsa aşağıdaki evraklarda fiziki olarak tapu müdürlüğüne teslim edilmesi gerekir. Banka tarafından verilen
- Üst yazı.
- İpotek sözleşmesi
- İpotek resmi senedi
- Banka avukat ataması yapmış ise avukata ait görevlendirme yazısı. Temsil belgeleri(vekalet ve yetki belgesi), Kimlik belgesi
Satış ve İpotek işleminde dikkat edilmesi gereken hususlar:
- Satış bedeli bankadan çekilen konut kredisi değerinden düşük olmamalıdır. Aksi takdirde Gelir İdaresi başkanlığı tarafından ceza gelebilir. Satış bedeli başvuru esnasın da tapu görevlilerine mutlaka bildirilmelidir.
- Eğer işlem web İpotek olarak değil de evraklar banka tarafından fiziki olarak size verildiyse, Tapu Müdürlüğüne başvuru esnasında ipotek evrakları mutlaka teslim edilmelidir. Aksi takdirde tapu memurları işlemin ipotekli olduğunu bilemez ve satış ipoteksiz olarak yapılabilir. Bu da istenmeyen olaylara sebebiyet verebilir.
- Satış yapılıp ipotek tesis edildikten sonra banka tarafından kredi bedeli kadar olan kısım satıcıya banka tarafından ödenir. Satış bedeli kredi bedelinden yüksek ise, aradaki fark tapuda imza atılmadan önce satıcıya ödenmesi gerekir.
İpotek nedir?
İpotek aslında bankanın verdiği konut kredisi karşılığında aldığı teminattır. Kredi borcunun ödenmemesi halinde ipotekli konut banka tarafından satışa çıkarılır ve satış bedeli ile banka borcu kapatılır. İpotek uygulaması sadece konut kredilerinde değil ticari kredilerde ve teminat mektuplarında da sık kullanılan bir uygulamadır.
Kredi Borcu ve İpotek Bedeli arasındaki fark nedir?
Genelde birçok bankanın uygulamasında, kullanılan kredi tutarı ile tapuya konulan ipotek bedeli arasında farklılık vardır. Peki bu farklığın nedeni nedir? Bankalar, borcun ödenmediği taktirde taşınmazın satışa çıkarılması için gereken masrafları ve ileride oluşabilecek herhangi bir olumsuzluğu göz önünde bulundurur. Bu nedenle bankalar kredi bedelinin üzerinde, hatta 2 veya 3 katı olacak şekilde ipotek bedeli belirleyerek tapu üzerine bu yüksek bedellerden ipotek tesis ederler.
Örneğin sizin bankadan kullandığınız kredi bedeli yüzbinTL olsun, banka bu bedele karşılık almış olduğunuz konut üzerine ikiyüzbinTL hatta üçyüzbinTL meblağlara varan ipotek konulmasını talep edebilir.
Bu durum kredi kullananlar tarafından pek bilinmez ve işlemler tamamlanıp tapu dairesinde imza aşamasına gelindiğinde, ipotek bedelini öğrenen alıcılar tarafından tepki gösterildiği olmaktadır.
İpotek terkini nasıl yapılır?
İpotek terkini için borcun tamamı ödendiğin de, bankaya müracaat edilerek taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkin edilmesi istenir. ipotek terkini için bankanıza talep de bulunmadığınız takdirde borç bitse dahi ipotek terkin edilmez. Sizin talebiniz beklenir.
Bankaya müracaat ettiğiniz de ipotek terkin harcı ödenerek, ipotek terkinine ilişkin harcın makbuzu ile birlikte, terkin yazısı banka tarafından ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi halinde ipotek terkini işlemi yapılır. Burada yazı size elden verilmez ve banka tarafından tapu müdürlüğüne gönderilir.
Tapu Müdürlükleri Tapu Sicili Tüzüğünün 88. maddesi gereğince ipotek terkin evraklarını vatandaşın elinden teslim alamaz. Terkin evrakları şu üç yolla Tapu Dairelerine gönderir.
- Bankalar Web tapu sistemini kullanarak, online ortamda terkin işlemini yaparak, evrakları Tapu Müdürlüğüne gönderir.
- Bankalar EBYS( Elektronik Belge Yönetim Sistemini) kullanarak üst yazı ve terkin harç makbuzunu elektronik imzalı olarak gönderir.
- Banka görevlisi zimmet defteri ile bizzat kendisi teslim eder.
Bu üç yöntemden biri ile Tapu Müdürlüğüne ulaşan terkin evrakları sayesinde, taşınmazın üzerindeki ipotek terkin edilir. Bu işlem için tapu müdürlüğüne gitmenize gerek yoktur. İpoteğin terkin edildiğini e-devlet sistemi üzerinden görebilirsiniz.
Konut Kredisiyle Satın aldığım evi banka borcu bitmeden satabilir miyim?
Esasen Tapu Müdürlüklerinde alıcı ipoteği kabul ettiğini beyan ederek taşınmazı ipotekli olarak satın alabilir. Tapu dairesi satış işlemi gerçekleştikten sonra ipotekli bulunan evin satışının yapıldığını bankaya bir üst yazı ile bildirir. Ancak bu işlem de dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır.
- İpotek alacaklısı banka, bu satış işleminden sonra, alıcı tarafı borçlu olarak tanımadığını, ipotek borçlusunun halen satıcı kişi olarak devam edeceğini ileri sürebilir. Borcun kalanı ödenmediğinde, banka alacağını satıcıdan isteyebilir. Yada konutu satışa çıkartabilir.
- Bir diğer husus da satış işleminden sonra, banka alıcı tarafı borçlu olarak kabul etmeyip kredi borcunun tamamının ödenerek kapatılmasını isteyebilir.
Yukarıda bahsi geçen nedenlerden dolayı satış işleminden sonra sıkıntıya düşmemek için. Kredi borcu devam eden bir konutun satışının çok iyi düşünülmesi gerekir. Satış yapılmadan banka ile görüşülerek ipotek alacaklısı olarak fikri ve görüşleri alınmalıdır.
Konut kredisi borcu bitmeden, tekrar konut kredisi kullanılarak ev satılabilir mi?
Taşınmaz üzerinde Konut kredisi var iken yine kredi kullanılarak ev satılabilir. Hatta bunun için 2.krediyi verecek bankanın aynı olmasına bile gerek yoktur. Alıcının konut kredisi Kullandığı banka öncelikle konut üzerine satış esnasında 2.derecen bir ipotek tesis eder. Satış tamamlanıp ipotek tesis edildiğinde öncelikle banka 1.derecede ipoteği bulunan bankanın tüm borcunu ödeyerek kapatır. Kalan miktarı da satıcıya ödeyerek işlem tamamlanmış olur. Borcun tamamını tahsil eden 1.banka ipoteğini terkin eder. Böylece yeni alıcının konut kredisi kullandığı bankanın ipoteği de 1.dereceye yükselmiş olur.
Satış ipotek tapu masrafı hesaplama
Satış ipotek işleminde tapu müdürlüklerinde harç olarak sadece satış harcı kesilir. Bankalar lehine tesis edilen ipotekler harçtan muaftır. Satış için ayrı ipotek için ayrı olmak üzere iki adet döner sermaye ücreti tahsil edilir.
Satış ipotek işlemine ait tüm masrafları aşağıdaki hesaplama robotunu kullanarak hesaplayabilirsiniz.
- 492 sayılı Harçlar Kanunun 4 sayılı tarifesinin 20.a pozisyonuna göre emlak beyan değerinden az olmamak üzere(Kredi bedelinden de düşük olmaması gerekir) satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcının her birinden olmak üzere binde 20 oranında toplamda binde 40 oranında harç tahsil edilmektedir.
Hesaplama robotumuz 2023 yılı için güncellenmiştir.
Kaynaklar :
Bu yazının tüm kullanım hakları webtapucu.com’a aittir. Başka mecralarda izinsiz kullanılması veya alıntı yapılması ancak yazıya link verilerek referans gösterilmesi şartıyla mümkündür.
Tapumasrafi.com sitesinde hesaplanan tapu harcı bilgilendirme amaçladır.
Girilen Bilgilere göre bu sayfada hesaplanan tapu harcı ile Tapu Müdürlüklerinde hesaplanan harç arasında farklık doğması halinde tapumasrafi.com sitesi sorumlu tutulamaz.
İlginizi Çekebilir:
Tevkil Teşrik ve Azle Ne Demek?
https://www.webtapucu.com/tapu-satis-masrafi/
“Satış ve İpotek 2024” üzerine 2 yorum