İrtifak Hakkı – Eşyaya Bağlı İrtifak Hakları
İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerine, diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yüktür. Yüklü taşınmazın sahibinin bazı yetkilerini kullanmasını kısıtlar. Veya yararlanan taşınmaz sahibinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına olanak tanır.
Üzerine yük tesis edilen taşınmaza yükümlü (hadim) taşınmaz denir. Bu yükten yararlanan taşınmaza da hakim taşınmaz denir.
Eşyaya bağlı irtifak haklarında bu hakkın sahibi ve borçlusu taşınmaz malikleridir. Hak eşyaya bağlı olduğu için malikin değişmesi ile hak da yeni malike geçmektedir.
Malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı kurabilir.
İrtifak Hakkı Tapu siciline tescil edilmediği takdirde, gayrimenkulün el değiştirmesi durumunda yeni sahibi bu hakkı tanımayabilir.
Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkı Çeşitleri
Eşyaya bağlı irtifak hakları 3 çeşit olup bunlar:
- Mecra hakkı,
- Geçit Hakkı,
- Kaynak Hakkı’dır.
Mecra Hakkı
Bir taşınmazın su, gaz, elektrik ve benzeri mecraların ayni hak olarak yüklenmesi ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.
İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle doğar. Dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.
Türk Medeni Kanunu’nun 744. maddesince; “Her taşınmaz maliki uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız ve aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.”
Tarafların bu konuda anlaşarak tapu müdürlüğüne müracaat etmeleri halinde, hakkın tapuya tescili ile mecra irtifakı kurulmuş olur. Ancak mecranın taşınmazın neresinden geçirileceğinin bir haritada gösterilmesi gerekir. Mecra hakkı bir taşınmaz aleyhine bir başka taşınmaz lehine olabilir. Şahsa baoğlı olarak bir gerçek ve tüzel kişi lehine de kurulabilir.
Geçit Hakkı
Geçit Hakkı, Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, bedeli karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. ( Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi)
Geçit hakkının tanınması için, iki taşınmazın da tapuda kayıtlı olması zorunludur.
Kaynak Hakkı
TMK’nın 756. maddesi gereğince başkasının arazisi üzerinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
TMK’nın 761. maddesi; “Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu bedeli karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir.” hükmündedir.
Başkasının arazisi üzerinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak. Bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
İrtifak Hakkının Kurulması
- İrtifak hakkı için Tapu Müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescili şarttır.
- İrtifak hakkı bazen taşınmaz malikinin rıza göstermediği durumlarda ihtiyaç duyan taşınmaz maliki tarafından mahkemeden istenebilir. Mahkemenin vereceği kararın kesinleşmesi üzerine tek taraf ile tescil edilebilir.
- Eşyaya bağlı irtifak hakları her iki taşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil edilir.
- Hak taşınmaz malın kadastro paftasında değişikliği gerektiriyorsa imar mevzuatı açısından belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeninin, belediye ve mücavir alan sınırları dışında(köy) ise il idare kurulunun kararının alınması ve ilgili kadastro Müdürlüğü’nce tescil bildiriminin düzenlenmesi gerekir.
İrtifak Haklarının Kurulması için Tapu Müdürlüklerinde istenen belgeler:
- Taşınmazların Tapu Senetleri veya Ada parsel numaraları,
- Tarafların kimlikleri, İşlem vekaletname ile yapılıyor ise irtifak hakkı kurulması için yetki içeren vekaletname aslı ve vekilin kimliği,
- Belediyeden Taşınmazlara ait Emlak Beyan değeri,
- Hak taşınmaz malın kadastro paftasında değişikliği gerektiriyorsa belediye encümeninin, mücavir alan sınırları dışında(köylerde) ise il idare kurulu kararı ve Kadastro Müdürlüğü’nce veya LİKAP(Lisanslı Harita Kadasto Bürosu) tarafından tescil bildirimi(Değişiklik Beyannamesi)
- Varsa taraflar arasında şartları gösteren sözleşme yada dilekçe
- İrtifak hakkı Mahkeme Kararına istinaden yapılacaksa Kesinleşmiş Mahkeme Kararı
Hakkın Sona Ermesi, Tapu Kütüğünden Terkini
1-Hak Sahibinin Talebi İle Sona Erme
İrtifak hakkının terkini; irtifak hakkı sahibinin(yararlanan taşınmaz maliki) Tapu Müdürlüğüne yapacağı terkin talebi ile yapılır.
2-Yüklü veya Yararlanan Taşınmazın Yok Olması
Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması durumunda irtifak hakkı kendiliğinden sona erer. Yüklü taşınmaz yok olursa taşınmaz üzerindeki ayni hak da sona ermektedir. Yararlanan taşınmazın yok olması halinde hak da kendiliğinden sona ermektedir.
3-Yüklü Taşınmazın Kamulaştırılması
Kamulaştırma mülkiyet hakkını sona erdirdiği gibi mülkiyeti kısıtlayan irtifak hakkını da sona erdirmektedir.
4-Sürenin Sona Ermesi
İrtifak hakkı, süreli olarak kurulmuşsa ve bu süre tapu sicilinden anlaşılıyorsa, sürenin dolmasıyla sona erer. Yüklü taşınmazın maliki, tapu müdürlüğünden irtifak hakkının terkinini talep eder. Tapu memuru hakkı terkin ettiği takdirde durumu yararlanan taşınmazın malikine tebliğ eder ve tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.
5-Mahkeme Kararıyla İrtifak Hakkının Sona Ermesi
Hakkın sahibine sağladığı yarar tamamen ortadan kalkmış ise, yükümlü taşınmaz maliki irtifak hakkının terkinine karar verilmesini mahkemeden talep edebilir.
İrtifak hakkının taşınmazda sebep olduğu külfete göre sahibine çok az yarar sağlamaya başlamış ise, yükümlü taşınmaz maliki bir tazminat karşılığında irtifak hakkının kısmen veya tamamen terkinine karar verilmesini mahkemeden talep edebilir.
İrtifak Hakkında Tapu Harcı, Mali Yönü
Bedelli irtifak hakkının tesisinde Harçlar Kanununa ekli (4) Sayılı tarifenin 20/e nolu pozisyonu uyarınca. Kayıtlı değeri (beyan edilen değeri) üzerinden irtifak hakkı kurulan taşınmaz malikinden binde 20 oranında harç tahsil edilir.
İrtifak hakkının bedelsiz tesisinde ise Harçlar Kanununa ekli (4) Sayılı Tarifenin 4nolu pozisyonu gereğince kayıtlı değeri(Emlak beyan değeri) üzerinden binde 68,31 oranında harç tahsil edilir.
Ayrıca işlem için her yıl belirlenen döner sermaye ücreti tahsil edilir.
İrtifak hakkının terkinin de. (4) sayılı tarifenin 14nolu pozisyonu gereğince maktu terkin harcı tahsil ettirilir.
Bu yazının tüm kullanım hakları webtapucu.com’a aittir. Başka mecralarda izinsiz kullanılması veya alıntı yapılması ancak yazıya link verilerek referans gösterilmesi şartıyla mümkündür.
Kaynaklar :
Bunlarada Bakabilirsin
Web Tapu Satış Başvurusu Nasıl Yapılır?
https://www.webtapucu.com/aile-konutu-serhi/
https://www.webtapucu.com/tapu-satis-masrafi/